البيع على الخارطة والأنظمة المنظمة له

أولًا: تعريف البيع على الخارطة

البيع على الخارطة هو عقد يتعهد بموجبه المطور العقاري بإنشاء وحدة عقارية مستقبلية وفقًا لمواصفات محددة، ونقل ملكيتها إلى المشتري مقابل ثمن يدفع غالبًا على دفعات. ويعد من وسائل التمويل الشائعة في السوق العقاري، إذ يتيح للمطورين جمع السيولة مقدمًا، ويوفر للمشترين وحدات عقارية بتكلفة أقل ومرونة أكبر في التخصيص.

ثانيًا: مزايا ومخاطر البيع على الخارطة

المزايا:

تمكين الأفراد من التملك بالتقسيط.

توفير التمويل للمطورين العقاريين.

تنشيط السوق العقاري وزيادة المشاريع.

إتاحة خيارات تخصيص التصميم الداخلي.

المخاطر:

احتمال التأخير في التسليم أو تعثر المشروع.

فرض شروط مجحفة من المطورين.

تباين جودة التنفيذ عن المواصفات.

ضعف حماية حقوق المشتري في بعض الحالات.

ثالثًا: الإطار النظامي للبيع على الخارطة

صدر نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة بموجب المرسوم الملكي رقم (م/44) بتاريخ 10/3/1445 هـ، ولائحته التنفيذية، بهدف تنظيم هذا النمط التعاقدي وضمان حماية حقوق جميع الأطراف.

الضمان الأول: القيد والترخيص

القيد في سجل المطورين: لا يحق ممارسة النشاط دون القيد في السجل الرسمي لدى الهيئة العامة للعقار (برنامج وافي).

الترخيص للمشروع العقاري: لا يجوز الإعلان أو التعاقد قبل الحصول على الترخيص من الهيئة، بعد تقديم مستندات محددة (مثل: رخصة البناء، دراسة الجدوى، صك الملكية، عقود الإشراف المحاسبي والفني).

شروط القيد في سجل المطورين

تختلف بحسب نوع المطور:

الشخص الاعتباري: يشترط الحصول على 35 نقطة على الأقل من 100، وفق معايير إلزامية (مثل: القوائم المالية، شهادة الائتمان، السعودة) واختيارية (مثل: المشاريع السابقة، عدد المهندسين).

الشخص الطبيعي: الحد الأدنى 35 نقطة من أصل 55، عبر معايير محددة منها: اجتياز برنامج تأهيلي، سجل ائتماني سليم، تنفيذ مشاريع سابقة.

الضمان الثاني: إنشاء حساب ضمان

يلزم النظام بإنشاء حساب ضمان مصرفي مستقل باسم المشروع، تُودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين، ولا يجوز التصرف فيها إلا وفق آلية صارمة:

يُصرف فقط بموجب وثيقة موقعة من المطور، المكتب الاستشاري، والمحاسب القانوني.

يجوز تخصيص ما لا يزيد عن 20% من قيمة الوحدة لتغطية مصاريف تسويقية وإدارية.

يسمح بالصرف في حالات استثنائية بموافقة الهيئة (كإعادة مبالغ للمشترين، أو سداد التزامات حكومية، أو استبدال المطور).

يُعدّ البيع على الخارطة أداة فعالة لدعم القطاع العقاري في المملكة، ولكنه يتطلب توازنًا بين المرونة التجارية والضمانات النظامية لحماية الحقوق. وقد أحسن المنظم السعودي بوضع ضوابط شاملة، أبرزها: القيد الإلزامي، الترخيص المسبق، وحساب الضمان، لضمان بيئة آمنة وشفافة تعزز الثقة والاستثمار العقاري المستدام.